本指南深度解析北京购房全流程，共包含10个核心模块：

1. 政策解读：详细说明限购政策演变历程（2010年至今），明确首套/二套认定标准，列举社保/个税缴纳年限要求，解析通州等特殊区域的双限政策。

2. 看房时机：建议提前半年开始市场调研，详解如何根据工资流水、公积金余额、信用状况准确计算首付预算，提供月供承受力测算公式。

3. 产权分析：对比商品房、限竞房、共有产权房差异，重点说明70年产权与50年产权在入学、贷款方面的实质影响，列出热门限竞房项目的增值案例。

4. 户型缺陷：揭秘北京户型普遍较差的历史成因（2003年7090政策影响），指出常见的暗卫、异形厅、超长进深等问题户型识别方法。

5. 选房标准：建立6维度评估体系（地铁距离、学区质量、物业水平、容积率、车位比、梯户比），提供各环线单价梯度参考表和增值潜力区域清单。

6. 中介选择：对比链家、我爱我家、麦田的服务差异，揭露小中介风险点，给出经纪人专业度评估的5个提问技巧。

7. 费用谈判：拆解2.7%中介费的构成要素，提供阶梯式砍价策略，分享税费计算工具（含增值税、个税、契税精确计算公式）。

附赠实用工具包：购房资格自测表、房贷计算模板、签约注意事项清单、验房问题记录表等实操文件。